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推广产品线开发的战略意义

作者:欧宝体育电竞官网入口 信息来源:欧宝体育app入口 发布日期:2021-09-01 11:00:06 点击次数: 11

  产品线开发的中心是产品系列化和产品规范化。推广产品线开发是进步产品力的重要抓手。令人遗憾的是,时至今日,仍有些企业未能充沛知道到产品线开发的战略意义,对产品规范化更是有许多误解。其实产品线开发是企业规划化的有必要挑选。是否推广产品线开发, 不是可否问题,而是知道问题、举动问题。

  当今房地产业界品牌知名度较高、规划较大的干流房企,在开展初始阶段,绝非像现在相同产品战略明晰,产品成熟度像现在这么高。在初始阶段,简直一切现在推广产品规范化的规划性企业也像现在的许多中斗室企相同,产品差异都很大,根本上都是一个项目一个样。

  在差异化开发方式下,企业在拿地后,一般是先进行项目定位,并且这一进程往往需求几个月。在确认了项目定位后,一般要做产品策划、乃至研创,接着是计划投标、托付规划,规划作用评定、修正、再评定、再修正……这一进程往往也需求几个月。再通过必需的报批报建后,开工时刻往往是在拿地半年后了。而开盘出售,则是拿地后 10 个月左右,乃至一年以上。

  众所周知,近年来,推广高周转形式的干流房企从拿地到开盘的时刻一般是 6-8个月, 有些企业及项目乃至可做到 4个月开盘,8个月股东资本金即可回正,乃至现金流回正——与产品差异化的企业相差几个月时刻。切不可小视几个月的时刻。假定一个项目前期投入是2亿元,按 8% 资金本钱计算,每天仅资金本钱就高达 4.4 万元;假定企业的有息负债100 亿元,假如现金流回正时刻比其他企业均匀多3个月,资金本钱就添加2亿元,每天高达220多万元!在自有资金有限、负债率较高、息率较高的状况下,时刻便是本钱,功率便是效益——而差异化开发与功率各走各路!

  其实不只仅功率。事实证明,差异化开发方式也不能确保规划质量。在差异化开发方式下,由于产品成熟度不高,项目规划作用必定会有些过错,从而导致后期规划变更较多。而变更多,又会导致签证多,本钱、赢利难以操控,开发方针难以完结。另外在差异化开发方式下,往往是一个项目一个案名。由于案名不一致,品牌辨认度必定不高——这不只添加了项目推广难度,也会添加出售推广费。

  正由于差异化开发方式有种种问题,所以当一些企业从单项目到多项目、从本地到异地开发进程中,越来越激烈地意识到:有必要要改变传统的差异化开发方式了!

  规划化和成熟阶段:产品线 年后,跟着房地产商场的快速增长,业界干流企业先后转入快速扩张期,房地产开发的干流形式也快速从差异化转向以产品线及系列化、规范化开发为首要特征的高周转形式。

  特别着重的是,从差异化转向系列化、规范化开发,首要取决于企业规划和产品成熟度。简略来说,在企业规划较小、产品不成熟时,很难做到系列化、规范化;反之,当企业开展到必定规划,产品天然而然要分类时,系列化、规范化简直是必定之选、必经之路。事实证明, 产品系列化、规范化也是进步品牌认知、促进成绩速增的最有效途径。

  能够说,房地产开发形式从前期的差异化开发,到后来渐成干流的系列化、规范化开发, 阅历了 20 年左右的长时刻演进(并且至今这两种形式仍在并行)。这一进阶,一方面是企业产品成熟度的直接表现,一起也是在房市高增长时刻,企业快速做大做强、抢占商场份额的因应之策,具有我国房地产特征的必定性和合理性。

  由于产品差异化坏处许多,而规范化又能显着进步功率,所以高周转的规范化开发形式越来越成为干流形式。再次着重的是,现在产品规范化程度较高的企业,最初推广规范化的初衷并不是进步周转速度,而是在扩张之初,首要是为了应对项目所在地人员才能不强、产品简单走样、进展和质量难以确保等问题。但假如现在仍以为规范化是不得已而为之,显然是浅薄的。究竟为什么要推广产品规范化,下面从战略高度进行全面、透彻地解析。

  如前所言,产品线开发的中心或首要特征是产品系列化和规范化。产品线开发的中心是产品系列化和规范化。产品线开发形式下,同类项意图案名、规划等相同或类似,因此能做到快速定位、快速规划、快速开工、快速完结现金流回正。但差异化开发因项目都不一个样,每个项目都要花费很多时刻、精力评论案名、定位、规划,并且还常常重复,因此很难做到快速开工、快速开盘、快速完结现金流回正。

  并且由于产品不成熟,往往会导致规划变更多,签证多,终究导致实际本钱和赢利与方针有较大误差。总归,与规范化开发比较,差异化开发的功率低、本钱高。一个曩昔多年重复证明、十分显着的规则和事实是,大凡过于寻求立异和差异化的企业,成绩增速往往很慢,乃至徘徊不前或下降,而大力推广产品线开发的企业,成绩增速遍及很快。

  假如企业只需几个项目,并且不是同一产品形式下的项目,差异化开发也是不免的。但跟着项目数量越来越多,同类项目天然越来越多,天然要对项目进行分类。所以,产品线也就成为必定。也便是说,产品线开发是规划化的必定结果。

  无妨比照一下。假定两家公司都有 10亿元资金用于拿地开发。A 公司两年半周转一次(现金流回正),周转率是 0.4;B 公司半年就能完结现金流回正(有些房企能做到),周转率是 2。那么,都是 10亿,B 公司的资金功率便是 A 公司的 5 倍。几年翻滚下去,两家公司的规划或许是:A 公司年出售额从 50 亿变成 100 亿,B 公司或许超过了 1000 亿。

  由于“快”,最直接的成效是能下降几个月的薪资开销和资金本钱。仅以资金本钱为例。假定土地本钱是 10亿元,资金本钱(负债息率)按 10%,那么每天的资金本钱便是 27 万元。

  不管房地产开发多么杂乱,其实房地产企业的中心要义只需一个:寻求出资收益最大化。用一个公式表明,便是:M=S*f。其间,M 指出资收益,也便是赚了多少钱(赢利);S 泛指企业的规划类目标,可视为总资产、净资产、出资额、开发量、出售额等;f 泛指盈余才能目标, 可视为收益率、IRR 或ROIC 等(当S 是总资产,对应的f 便是总资产回报率;当S 是净资产, 对应的 f 便是净资产收益率 ROE;当 S 是股东自有资金出资额,对应的 f 便是股东自有资金出资收益率ROIC)。要完结更多的出资收益 M,只需两种途径:做大 S 和进步 f。房地产开发的收益率 f 不只仅仅赢利率(f?),还与周转率(f?)和杠杆率(f?)直接相关,并且是连乘联系。用一个公式表明便是:f=f?×f?×f?。这个公式便是杜邦模型公式。

  规范化开发不只能快速做大规划 S,还能从根本上下降开发本钱,进步赢利率f?和周转率 f?,并且,事实证明,只需周转率进步了,现金流就有保证,并且能用更少的资金撬动起更大的出资额,也就能扩大杠杆率 f?。这也是为什么有些高周转的企业能够高负债运转却还安全,而有些周转速度慢的企业尽管负债率不高,反而现金流十分严重的根本原因。正是由于规范化开发可直接、间接地进步赢利率 f?、周转率 f?和杠杆率 f?,因此可显着进步收益率 f,因此更易完结出资收益(M)最大化。

  房企品牌有企业品牌、产品品牌等构成,而企业品牌建造的根底是产品品牌、项目品牌和服务品牌。但在差异化开发形式下,由于各个项目不相同,项目称号也不相同,所以很难给大众以持续性的品牌认知。而推广产品线开发后,由于同一产品系列下各个项意图称号根本相同或类似,所以更易于大众认知和品牌传达。所以咱们看到,有些企业即便短期内暂不推广产品规范化,但也首推产品系列化,意图便是完结品牌聚集,助力品牌建造。

  不管是一线标杆企业,仍是第三、四队伍的企业,特别是布局三四线城市的企业,都遍及存在底层职工专业经历、才能不强的状况。那怎么办呢?传统办法是人员更迭、训练、以老带新等。但事实证明,这些办法尽管有必定作用,但并不能处理根本问题。要想从根本上弱化人员经历不足、才能不强的问题,仍是要推广规范化,包含准则规范化(特别是作业指引和规范化的作业模板)和产品规范化。

  拿地时,可快速判别地块合适什么产品线,能卖到什么价,地价多少能够拿,因此不只敢拿地,更能拿对地,还能大幅削减频频看地和可研的投入,进步拿地功率。产品形式知名后,更可低于商场价定向拿地。

  拿地后,可快速进行产品强排,从而可快速确认项意图详细定位,并可精准测算出项目本钱,因此不只需利于做到土地价值最大化,还能快速确认项目计划,防备定策过错,防止计划重复,促进快速规划。

  计划确认后,从产品规范图库中选取规范图,快速完结施工图规划,不只能大幅进步规划工效,还能大幅下降规划费用(至少 25%),更能完结示范区和首期工程快速开工(假如时刻答应,后期可适度立异)。

  可完结 6-8 个月开盘(乃至更短),现金流回正时刻也会大大提早(可缩至 8-12 个月, 乃至更短),因此不只可大幅削减自有资金投入,进步资金杠杆,还能大幅减低资金本钱, 从而大幅进步项目出资收益率。

  由于能做到快速定策、快速规划、快速开工、快速开盘和快速完结现金流回正,所以能做到快速周转,从而能使用有限资金快速做大,还能下降负债危险,更能从根本上下降本钱费用、进步功率和效益。

  推广产品规范化还可下降企业对人员的过度依靠,更可促进品牌聚集,快速构成产品IP,从而进步品牌价值,使企业高周转、低本钱、快速做大做强的一起,还能促进企业快速成为一线品牌企业和职业标杆。

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